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Simulateur rendement locatif 2026 : calcul brut, net et net-net après fiscalité

Mis à jour le 22 juillet 2026

En bref

Ce simulateur calcule les 3 niveaux de rendement d'un investissement locatif 2026 : brut (loyer/prix), net (après charges, taxe foncière, gestion, vacance) et net-net (après fiscalité LMNP micro-BIC, LMNP réel ou revenus fonciers). Idéal pour comparer plusieurs biens avant achat.
Outil 100% gratuit, sans inscription, sans revente de données.

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Simulateur de rendement locatif

Calculez le rendement brut et net de votre investissement locatif pour prendre les meilleures décisions.

Acquisition

Prix d'achat
200 000 €
50 000 €1 000 000 €
Frais de notaire
8 %
2 %12 %
Budget travaux
10 000 €
0 €150 000 €

Revenus & charges

Loyer mensuel (charges comprises)
900 €
200 €5 000 €
Vacance locative
1 mois/an
0 mois/an4 mois/an
Charges annuelles (copropriété, gestion…)
1 500 €
0 €10 000 €
Taxe foncière annuelle
1 200 €
0 €5 000 €

Rendement brut

4.78 %

Rendement net

3.19 %

Cash-flow mensuel estimé

+600 €

avant impôts sur les revenus fonciers

Récapitulatif

Investissement total226 000 €
Loyer annuel brut10 800 €
Loyer annuel (avec vacance)9 900 €
Charges + taxe foncière− 2 700 €
Revenu net annuel7 200 €

Qualité de l'investissement

📊 Rendement correct — marché tendu

Simulation indicative. Ne tient pas compte de la fiscalité, du financement ni de la plus-value potentielle.

Comment fonctionne le simulateur de rendement locatif

Le simulateur calcule le rendement brut (loyer annuel / prix d'achat), le rendement net (loyer – charges – vacance) et le rendement net-net (après fiscalité selon le régime choisi). Il intègre le remboursement d'emprunt pour estimer le cash-flow mensuel.

Rendement brut, net, net-net : quelle différence ?

Le rendement brut est un indicateur rapide mais trompeur. Le rendement net déduit les charges réelles (taxe foncière, copropriété, gestion, assurance, vacance locative). Le rendement net-net intègre l'impôt (micro-BIC, réel LMNP ou revenus fonciers) et l'amortissement : c'est le vrai indicateur de rentabilité.

Charges à intégrer dans le rendement net

  • Taxe foncière et taxes annexes.
  • Charges de copropriété non récupérables.
  • Frais de gestion locative (7 à 10 %).
  • Assurance loyer impayé (2,5 à 4 %).
  • Vacance locative (1 mois/an en moyenne).
  • Frais d'entretien et petites réparations.

Fiscalité LMNP et revenus fonciers dans le simulateur

Le simulateur compare la fiscalité en location meublée (LMNP micro-BIC 50 % d'abattement ou réel avec amortissement) et en location nue (micro-foncier 30 % ou réel 2044). Le régime LMNP au réel 2026 efface souvent l'imposition pendant 10 à 15 ans grâce à l'amortissement.

Rendement locatif rentable en 2026 : les seuils

En 2026, visez 4 à 6 % net en province, 3 à 5 % en région parisienne. Un cash-flow positif (loyer – charges – mensualité > 0) garantit un investissement qui se rembourse seul.

Pour aller plus loin

Rendement net = (loyer annuel – charges) / (prix d'achat + frais de notaire) × 100. Les charges incluent taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, gestion, assurance et vacance locative.

En province, 4 à 6 % net. En région parisienne, 3 à 5 %. La location meublée ou courte durée offre un rendement supérieur au prix d'une gestion plus active.

Le LMNP (location meublée) relève des BIC et permet l'amortissement au réel. Les revenus fonciers (location nue) suivent le régime foncier (micro ou réel 2044), sans amortissement.

Le net-net déduit l'impôt sur le revenu (selon votre régime et TMI) et, en LMNP réel, l'effet de l'amortissement. C'est le vrai indicateur de rentabilité après fiscalité.

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